3 lưu ý quan trọng khi hạch toán bất động sản đầu tư

Để hoàn thành tốt Hạch toán Kế toán bất động sản đầu tư, kế toán cần xác định rõ doanh thu chi tiết của từng loại dịch vụ để hình thành ra được công việc hạch toán chi tiết các loại doanh thu dịch vụ.

Bất động sản đầu tư là các bất động sản được đầu tư nhằm mục đích sinh lời trong dài hạn. Bất động sản đầu tư dễ bị nhầm lẫn với hàng hóa Bất động sản. Vậy kế toán bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp cần chú ý những gì về mặt hồ sơ, mẫu biểu, các lưu ý trong công tác phân loại, theo dõi, hạch toán… Bài viết xin trình bày chi tiết một số lưu ý trong thực tế khi hạch toán kế toán Bất động sản đầu tư.

1/ Các lưu ý về hồ sơ chứng từ mẫu biểu thông dụng để theo dõi BĐS đầu tư

1.1/ Hồ sơ chứng từ kế toán cần sử dụng để làm căn cứ hạch toán Bất động sản đầu tư gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng công chứng, Hợp đồng thuê tài chính, Biên lai thu lệ phí trước bạ, Hồ sơ nộp thuế chuyển nhượng Bất Động Sản, Biên bản bàn giao đất, nhà, mặt bằng tầng thương mại dịch vụ.

– Hóa đơn giá trị gia tăng (Quyền sử dụng đất, Giá trị căn hộ, mặt bằng dịch vụ). Lưu ý: trên các hóa đơn này thường tách thành 2 mục: quyền sử dụng đất không chịu thuế VAT và Quyền sở hữu nhà chịu thuế VAT.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (Sổ đỏ, sổ hồng).

– Quyết định cho thuê, hợp đồng cho thuê, hồ sơ tính giá thuê đất (trường hợp cho thuê trả tiền một lần đất thuộc sở hữu nhà nước được ghi nhận là BĐS đầu tư).

– Biên bản họp, Nghị quyết của đại hội đồng cổ đông về mua sắm, xây dựng Bất động sản đầu tư (trường hợp giá trị bất động sản đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định của Đại hội đồng cổ đông).

– Biên bản họp, Nghị quyết của Hội đồng quản trị về mua sắm, xây dựng Bất động sản đầu tư (trường hợp giá trị bất động sản đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng quản trị).

– Quyết định của Tổng Giám Đốc (Người đại diện theo pháp luật) về đầu tư tài sản là Bất động sản đầu tư. Bảng tính giá trị ban đầu của Bất động sản đầu tư.

1.2/ Một số mẫu biểu thông dụng để theo dõi Bất động sản đầu tư gồm:

•  Bảng xác định giá trị bất động sản đầu tư khi tự đầu tư xây dựng

ĐVT: Đồng

BẢNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÒA NHÀ ABC CENTER
STT	Nội Dung	Tên nhà cung cấp	Hợp đồng	Giá trị hợp đồng trước thuế	Thuế VAT	Giá trị ghi nhận vào TK 241
1	Chi phí mua quyền sử dụng đất
		Công ty BĐS Z land	15.02 HĐKT/ZLAND	2,000,000,000		2,000,000,000
2	Chi phí xây dựng tòa nhà
		Công ty xây dựng số 01	02.2021 HĐXD/ 01	50,000,000,000	5,000,000,000	50,000,000,000
		Công ty xây dựng số 02	05.2021 HĐXD/ 02	60,000,000,000	6,000,000,000	60,000,000,000
		………………………….
3	Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng			5,000,000,000	500,000,000	5,000,000,000
4	Chi phí Quản lý đầu tư xây dựng			10,000,000,000	1,000,000,000	10,000,000,000
5	Lãi vay vốn hóa			20,000,000,000		20,000,000,000
6	Chi phí khác			3,000,000,000	300,000,000	3,000,000,000
TỔNG CỘNG			–	150,000,000,000	12,800,000,000	150,000,000,000

• Bảng theo dõi Giá trị và Khấu hao Bất động Sản đầu tư

ĐVT: Đồng

BẢNG XÁC THEO DÕI GIÁ TRỊ VÀ KHẤU HAO BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ (Tháng 06.2021)
STT	Danh mục BĐS đầu tư	Nguyên Giá	Thời gian khấu hao (Tháng)	Giá Trị khấu hao (Tháng)	Lũy kế khấu hao	Giá trị còn lại BĐS đầu tư
1	Lô đất CP0243 Khu đô thị mới	3,000,000,000	–	–	–	3,000,000,000
						–
2	Tòa Nhà N06.52 Khu đô thị HĐ
	Giá trị quyền sử dụng đất	52,000,000,000	–	–	–	52,000,000,000
	Giá trị quyền sở hữu nhà	120,000,000,000	600	200,000,000	1,200,000,000	118,800,000,000
						–
3	Biệt thự Song lập C25A K34
	Giá trị quyền sử dụng đất	3,000,000,000				3,000,000,000
	Giá trị quyền sở hữu nhà	9,000,000,000	600	15,000,000	90,000,000	8,910,000,000
TỔNG CỘNG		187,000,000,000		215,000,000	1,290,000,000	185,710,000,000

 

• Bảng tổng hợp Lãi Lỗ chuyển nhượng Bất Động Sản đầu tư 

ĐVT: đồng

BẢNG XÁC TỔNG HỢP LÃI LỖ TỪ BÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ (Tháng 02.2020)
STT	Danh mục BĐS đầu tư	Doanh Thu	Nguyên giá	Lũy kế khấu hao	Giá trị còn lại	Chi phí khác	Lợi nhuận trước thuế
1	Lô đất CP0243 Khu đô thị mới	5,000,000,000	3,000,000,000	–	3,000,000,000	50,000,000	1,950,000,000
2	Tòa Nhà N06.52 Khu đô thị HĐ	202,000,000,000	172,000,000,000	20,000,000,000	100,000,000,000	1,500,000,000	48,500,000,000
	Giá trị quyền sử dụng đất	52,000,000,000	52,000,000,000	–	–		–
	Giá trị quyền sở hữu nhà	150,000,000,000	120,000,000,000	20,000,000,000	100,000,000,000	1,500,000,000	48,500,000,000
TỔNG CỘNG		409,000,000,000	347,000,000,000	40,000,000,000	203,000,000,000	3,050,000,000	98,950,000,000

(* Các mẫu  biểu trên được lấy từ một công ty chuyên kinh doanh bất động sản, số liệu đã được làm tròn và lược bớt một số chỉ tiêu ít liên quan để dễ theo dõi; tên dự án, tòa nhà, công ty đã được thay đổi).

 

2/ Sự khác biệt về hạch toán Bất động sản đầu tư với doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ, hàng hóa thông thường

Trong doanh nghiệp chuyên đầu tư kinh doanh bất động sản, Các hoạt động đầu tư, mua sắm, xây dựng bất động sản là hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp. Khác với các loại hình sản xuất kinh doanh thông thường, các doanh nghiệp này có một số đặc thù như:

Sản phẩm Bất động sản có tính đơn chiếc, luôn có sự khác biệt nhất định giữa các sản phẩm, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, hoạt động đầu tư diễn ra tại nhiều địa bàn khác nhau, các loại bất động sản đa dạng về chủng loại, số lượng lớn, thời gian thực hiện dự án kéo dài qua các năm.

Khi hạch toán đầu tư xây dựng bất động sản, theo dõi quá trình đầu tư, cho thuê đến lúc chuyển nhượng tài sản là bất động sản đầu tư hoặc chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác, kế toán cần đặc biệt chú ý đến các điểm đặc thù của loại hình kinh doanh Bất động sản để từ đó có phương pháp phù hợp quản lý doanh thu, giá vốn, lợi nhuận từ hoạt động này.

3/ Một số lưu ý trong thực tế khi hạch toán kế toán Bất động sản đầu tư

3.1/ Phân biệt Bất động sản đầu tư, hàng hóa Bất động sản, thành phẩm Bất động sản 

Khái niệm về Bất động sản đầu tư, hàng hóa Bất động sản, thành phẩm Bất động sản tương đối rõ ràng, tuy nhiên trong thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã nhầm lẫn trong việc phân định và ghi nhận giữa ba đối tượng này và có ảnh hưởng không nhỏ tới việc ghi nhận và trình bày thông tin trên Báo cáo tài chính, do đó kế toán doanh nghiệp phải đánh giá chính xác khi trình bày một Bất động sản là Hàng hoá Bất động sản, Thành phẩm Bất động sản hay Bất động sản đầu tư.

– Bất động sản đầu tư: là Bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

– Hàng hóa Bất động sản: là Bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường.

–Thành phẩm Bất động sản: là Bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng do Doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường.

Lưu ý:

Trong trường hợp một doanh nghiệp xây nhà để bán ngay trong kỳ kinh doanh bình thường nhưng tại thời điểm đó giá BĐS trên thị trường bị giảm nhiều, doanh nghiệp quyết định cho thuê nhà: Nếu hợp đồng thuê nhà có điều kiện ràng buộc đối với khách thuê trả nhà ngay khi có thể bán nhà ngay lập tức thì kế toán vẫn giữ nguyên là hàng hóa Bất động sản còn nếu hợp đồng xác định mốc thời gian cụ thể thuê nhà trong 2, hoặc 3 năm… thì kế toán phải hạch toán là Bất động sản đầu tư. Hoặc nếu doanh nghiệp đã có quyết định cho thuê nhà nhưng vẫn chưa có bên nào thuê thì kế toán vẫn phải hạch toán là hàng hóa Bất động sản.

3.2/ Lưu ý khi ghi nhận nguyên giá Bất động sản đầu tư ở các doanh nghiệp FDI

Việc ghi nhận chi phí nào, giá trị bao nhiêu được vốn hóa vào nguyên giá Bất động sản đầu tư khi xác định giá trị ban đầu, hoặc phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu trong thực tế đối với các doanh nghiệp FDI còn nhiều bất cập do sự khác biệt của hai Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) và Chuẩn mực kế toán Quốc tế (IFRS), do vậy người làm công tác kế toán phải làm các Báo cáo giải thích, và thực hiện việc giải trình, cũng như  kế toán phải thực hiện các điều chỉnh khi lập các Báo cáo tài chính hợp nhất với công ty mẹ ở nước ngoài.

 

MISA AMIS hi vọng bài viết hữu ích cho công việc kế toán của bạn!

4/ Phần mềm Kế toán Bất động sản đầu tư MISA Amis 

Bất động sản đầu tư là một nghiệp vụ kinh tế quan trọng ở nhiều doanh nghiệp. Để giúp việc đầu tư bất động sản cũng như theo dõi khoản bất động sản đầu tư diễn ra một cách suôn sẻ và đảm bảo tính chính xác, kế toán viên cần đến sự hỗ trợ của phần mềm kế toán. Đặc biệt, một phần mềm có nhiều tính năng và tiện ích như phần mềm kế toán online MISA AMIS sẽ giúp ích nhiều cho kế toán trong công việc của mình nói chung và trong việc theo dõi kiểm soát khoản bất động sản đầu tư nói riêng. Hiện nay, phần mềm kế toán online MISA AMIS đang cho phép dùng thử hoàn toàn miễn phi 15 ngày, anh/chị kế toán viên hãy nhanh tay đăng ký trải nghiệm thực tế.